ساخت 4 میلیون مسکن نیازمند هماهنگی‌های بیشتر

به گزارش بلاغ؛ مروری بر پرونده ساخت سالانه یک میلیون مسکن که با تصویب قانون جهش تولید مسکن در مجلس و سپس برنامه دولت سیزدهم در این باره به عنوان یکی از مهم ترین برنامه های اقتصادی پیش رو،مطرح شد نشان می‌دهد که در تبدیل یک ایده کلان به برنامه عملیاتی چه مقدار ضعف وجود دارد و چگونه در طراحی یک ایده، الزامات اجرایی آن غیرواقعی دیده می شود.

بررسی آمارهای مربوط به شکل گیری خانوارهای جدید و نیاز به نوسازی واحدهای فرسوده نشان می دهد که نیاز سالانه ما به ساخت واحدهای مسکونی جدید حدود یک میلیون واحد است و باید تا حد امکان و اقتضائات کشور برای تحقق این هدف اقدام کرد. با این حال سوال اساسی این است که تحقق این اقتضائات چگونه ممکن است. یک مسئله اصلی در این باره تامین زمین است. می‌توان گفت یک چهارم از فرصت دولت برای تحقق ساخت 4 میلیون مسکن، صرف تامین زمین شده است هرچند مسئله تامین زمین با وجود پیشرفت‌هایی که داشته هنوز به طور کامل حل نشده است. 

با این حال چالش اصلی، مسئله تامین منابع مالی این طرح است. آخرین برآورد وزارت راه و شهرسازی از هزینه ساخت هر متر مربع واحدهای طرح نهضت ملی مسکن براساس ضریب شاخص تعدیل سه‌ماهه سوم سال 1400 تقریباً حدود 6 میلیون تومان است. با به روزتر شدن این ضریب و تورمی که در سال های آینده خواهیم داشت، شاید بتوان هزینه تا 10 میلیون تومان برای ساخت هر مترمربع واحدهای این طرح را نیز پیش بینی کرد. به این ترتیب برای ساخت 4 میلیون مسکن حتی با فرض حداقلی هر واحد به طور میانگین 80 متر، با هزینه تمام شده‌ای معادل 3 هزار و 200 هزار میلیارد تومان (3,200,000,000,000,000 تومان) مواجه هستیم. هزینه ای که با رقم تسهیلات فعلی 300 تا 450 میلیون تومانی برای هر واحد، صرفا نیمی از آن از محل تسهیلات بانکی تامین می شود. اگرچه همین میزان با این مسئله مواجه است که تغییر سهم مسکن از تسهیلات بانکی از 5 درصد فعلی به 20 درصد به سختی شدنی است، چرا که کاستن از سهم دیگر بخش ها به ویژه صنعت و خدمات که بخش عمده تسهیلات دریافتی شان سرمایه در گردش و کوتاه مدت است و اختصاص آن به تسهیلات بلندمدت مسکن، ناترازی منابع و مصارف بانک ها را تشدید می کند.
از سوی دیگر تامین باقی مانده هزینه از طریق آورده متقاضیان نیز به تنهایی ممکن نیست و هم اکنون طرح با ریزش بخش چشمگیری از متقاضیان به دلیل فقدان آورده اولیه کافی مواجه است. از سوی دیگر منابع پیش بینی شده از قبیل منابع بازگشتی از خط اعتباری مسکن مهر و مالیات های بخش مسکن نیز به اندازه ای نیست که این شکاف را جبران کند.
طی یک سال اخیر به ویژه وزارت اقتصاد سعی کرده است منابع جایگزینی را برای تامین مالی طرح نهضت ملی مسکن پیشنهاد دهد اما واضح است که تامین منابعی در حدود چند صد هزار و حتی هزار هزار میلیارد تومان، از مسیرهایی مانند واگذاری اموال مازاد دولت، تهاتر زمین با پیمانکاران، جذب سرمایه خارجی و تهاتر با فروش نفت و در نهایت انتشار اوراق مالی در بازار سرمایه، شدنی است اما نیاز به عزمی فراتر از یک، دو یا چند وزارتخانه دارد و باید کل دولت به طور جدی پای تامین این منابع و دیگر پیش نیازهای طرح بیاید. واقعیت این است که بیش از یک سال از استقرار دولت سیزدهم به سرعت گذشت و طرح ساخت 4 میلیون مسکن، هنوز در پیچ و خم های تامین مالی گیر کرده است. برای خروج از این پیچ و خم باید مسئله را جدی گرفت و به جمع بندی نهایی درباره راهکارهای تامین مالی این طرح بزرگ رسید.
مهدی حسن زاده