بازار رهن مسکن در حال انقراض

به گزارش بلاغ، خودداری صاحبان خانه از دریافت ودیعه مسکن و فشار بر مستأجران برای پرداخت اجاره بها وارد مرحله دیگر شده است هم اکنون برخی از صاحبخانه‌ها ترجیح می‌دهند که اجاره بها وتمدید قراردادها به بعد انتخابات موکول شود هرچند که هم اکنون بسیاری از مستأجران تأکید دارند که قراردادها را قبل از انتخابات ریاست جمهوری تمدید کنند.

از سوی دیگر بر اساس آمارهای سرشماری سال ۹۵ که عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی نیز آن را تأیید کرده، هم اکنون در کشور بیش از ۲۴ میلیون خانوار زندگی می‌کنند که برای این افراد ۲۵ میلیون و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی وجود دارد.

با این حال شتاب و گرانی اجاره مسکن در تهران و شهرهای بزرگ در شرایطی که ۱۷ میلیون خانوار ازمزایای مسکن مهر استفاده و گروهی نیز از ساخت و سازهای بافت شهری بهره برده‌اند، نگاه‌ها را معطوف کاهش ارزش ریال می‌کند. این مهم سبب شده در وضعیت کنونی بسیاری از مالکان به جای دریافت رهن و اجاره به دنبال دریافت اجاره کامل هستند.

کارشناسان بازار مسکن معتقدند این مسئله به دلیل کم شدن نرخ سود بانکی و ناکارآمدی پول در بازار تجارت به خاطر رکود موجود است و این رخدادها پیش‌بینی را معطوف گران‌تر شدن اجاره بها در فصل مدارس و جابه جایی مستأجران می‌کند.

*سیر صعودی اجاره مطابق نرخ تورم

دکتر مهدی سلطان محمدی کارشناس و فعال بازار مسکن با اشاره به اینکه اجاره بها سال گذشته ۱۰ درصد افزایش قابل درک و متعارف داشته است به خبرنگار ما می‌گوید: افزایش اجاره بها ۱۰ درصدی با میزان تورمی زیر ۱۰ درصد و افزایش قیمت پنج درصدی ملک سازگار است و در طول سال آینده نیز ادامه خواهد داشت چون مالکان با توجه به بالا رفتن هزینه های زندگی انتظار دارند به صورت یک عادت اجتماعی اجاره نیز مطابق تورم سیر صعودی را طی کند.

وی توضیح می‌دهد: مسئله این است که به دلایل تورمی، سرمایه‌گذاری در سایر بخش‌ها قبلاً برای مالکان سود بیشتری داشت، چون ارزش سود پول را ماهانه سه درصد حساب می‌کردند و محاسبات مالیاتی نیز همان سه درصد را منظور می‌کند ولی در حال حاضر افراد کمی هستند که بتوانند از پولی که دستشان هست بازدهی سه درصد را بدست بیاورند.

نرخ ۳ درصد عامل توقف معاملات رهنی

وی با اشاره به اینکه ودیعه ای که مالکان می‌گیرند در بانک ماهانه یک و نیم تا دو درصد سود دارد می‌افزاید: با نرخ سه درصد و فرمول صد به سه صاحبخانه‌ها ترجیح می‌دهند معامله رهن با مستأجر را متوقف و سر اجاره بها چانه زنی کنند.

سلطان محمدی تأکید می‌کند: پیش بینی می‌شود طی سال جاری نرخ تبدیل ودیعه به اجاره که صد به سه است به مرور به دو درصد تقلیل پیدا کند و وزارت دارایی نیز باید پیشگام بشود و در محاسبه مالیات‌ها فرمول صد به سه را به عدد منطقی صد به دو تبدیل کند، دراین صورت می‌توان انتظار داشت صاحب خانه‌ها دوباره به گرفتن ودیعه تمایل پیدا کنند و قیمت اجاره هم به تعادل برسد.

وی همچنین با اشاره به اینکه نسبت اجاره به قیمت ملک سالانه ۶ درصد است، می‌افزاید: از این رقم اگرهزینه استهلاک، مالیات و خالی بودن ملک کم شود، سود خالص مالک سه درصد خواهد بود در صورتی که می‌تواند در بانک ۱۸ درصد عایدی داشته باشد و لازمه تشویق سرمایه‌گذاران مسکن استیجاری ارائه تسهیلات کم بهره است.

وی سیر قیمت خانه را هم افزایشی و مثبت ارزیابی و آن را در حد تورم و تا ۱۲ درصد پیش‌بینی می‌کند.

*افزایش اجاره‌ها تا ۲۰ درصد

صادق عابدزاده کارشناس بازار مسکن و عضو صنف مشاورین املاک در گفت‌وگو با خبرنگار ما با اشاره به رابطه بین تورم و افزایش اجاره بها در کشور معتقد است که سال جاری اجاره، خودش را با ۱۵ تا ۲۰ درصد افزایش به سبد خانوار مستأجران تحمیل خواهد کرد.

عابدزاده پیش بینی می‌کند: با بالا رفتن تورم، کاهش قدرت خرید و افزایش اجاره، پیش بینی می‌شود مستأجران از مرکز شهر به سمت حاشیه کوچ کنند تا با هزینه کمتر موفق به اجاره مسکن شوند.

رئیس اتحادیه املاک مشهد با اشاره به رکود سه ساله در بخش مسکن معتقد است امسال این بخش رونق بیشتری خواهد داشت، البته جهش قیمت‌ها به اندازه سال ۹۱ نخواهد بود ولی باید منتظر باشیم قیمت مسکن به اندکی بالاتر از نرخ تورم برسد تا به تقاضای انباشته شده سال‌های رکود پاسخ داده شود./ر